潘石屹辭職,SOHO中國怎麼了?
來源 | 伯虎財經(bohuFN)
作者 | 東籬
潘石屹終於“跑了”。
9月7日,SOHO中國發布公告表示,潘石屹辭去本公司董事長職位,潘張欣辭去本公司CEO職務,即日生效。
不過,老潘的“跑路”頂多只跑了一半。
儘管退居幕後專注藝術和慈善,潘石屹夫婦也還是SOHO中國的實控人,合計持有63.39%的股權。
去年,黑石機構擬收購SOHO中國的訊息傳得沸沸揚揚,如果交易成功,潘石屹夫婦將順利把手中的股票減少至9%,套現一百多億元。但這樁交易兩度告吹,潘石屹也只得繼續留守SOHO中國。
從甘肅農村一路建立SOHO中國、掌舵27年的潘石屹,如今卻只想趁早“買定離手”。每年收租10多億的SOHO中國,對他而言,難道已經沒有了價值,成了一塊“燙手山芋”?
潘石屹去意已決
潘石屹1963年出生於甘肅農村的一個貧苦家庭,大學畢業後到國家石油部工作,成為體制內的一員,這在現在看來,仍是一個極好的歸宿。但在1987年,潘石屹毅然拋棄“鐵飯碗”,下海創業。
彼時,中國房地產正進入一個大發展的黃金時期。潘石屹與其它5位合夥人共同創立萬通公司,在海南房地產市場賺到了人生第一桶金,成為中國房地產史上赫赫有名的“萬通六君子”之一。
1995年,潘石屹在海南地產泡沫破裂前“全身而退”,與第三任妻子、也是海歸精英的張欣,強強聯合創辦紅石實業——SOHO中國前身。乘著中國地產黃金十年的東風,SOHO中國長成參天大樹,於2007年上市港交所,創下了當時亞洲最大的商業地產IPO。
緊接著,2008年中國房地產市場進入瓶頸期,萬科老總王石提出了“拐點論”,潘石屹卻仍在默默拿地蓋樓。他在採訪中表示,“我們作為商人自然會盯住新的經濟增長點”,會更加青睞山西、內蒙古等資源富足地區。
事實上,也正是山西等地的“煤老闆”,讓潘石屹坐上了事業騰飛的火箭。這一年,潘石屹憑藉三里屯SOHO 69億元的銷售額,榮膺“地產行業最會賺錢的人”。而只要翻開他的客戶名錄,就會發現其中50%都是山西富豪。
(圖源網路)
可是好景不長,隨著“史上最嚴”煤礦整頓風潮的來臨,中小型煤礦被大規模出清,加上能源進入下跌週期,“煤老闆”們瞬間成為了歷史的一縷塵煙。隨後在2014年,SOHO中國也在營收斷崖式下滑後,開始大規模出售國內資產,從“買買買”轉為“賣賣賣”,8年間累計套現近300億元。
除了大規模套現,潘石屹其實更想把SOHO中國一整個賣掉。早在2020年,黑石集團就欲收購SOHO中國,並且有意讓SOHO中國私有化,但這筆交易迫於輿論及政策監管的壓力兩度告吹。儘管如此,潘石屹也沒有閒著,一邊找機會賣掉SOHO中國,一邊打折出售旗下資產。
(望京SOHO/圖源網路)
今年3月,潘石屹還試圖以“七折”價格對外銷售3萬平方米的SOHO中國物業,銷售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個專案。
實際上,潘石屹一家6口除了他自己均已移民美國,想必與家人團聚的心情也是十分迫切,再加上國內套現國外買樓的騷操作,這也難怪時不時就傳出潘石屹要“跑路”的傳聞。
不過“退了,也沒完全退”。儘管潘石屹夫婦雙雙辭職,但他倆將繼續擔任公司執行董事,以及保留薪酬委員會、提名委員會和ESG委員會成員的身份。而且儘管退讓一把手之位,公司股權結構也並未發生變化,仍為公司實際控制人,可以“遙控”管理。
弔詭的是,創始人退位的訊息一出,SOHO中國股價反而快速拉昇,一度漲超17%。當天收盤時,SOHO中國報收1.51港元/股,上漲11.03%。對此,有業內人士認為,潘石屹夫婦的辭任,在很大程度上可以降低關注度,有利於改善SOHO中國的經營環境。
畢竟,一心想要“買定離手”的潘石屹夫婦,一直在用實際行動“唱衰”SOHO中國。
SOHO中國“燙手”?
“包租公”生意不好做,這在幾年前是難以想象的事情,但在房市承壓下行的背景下,真切地發生了。
作為中國最大的寫字樓“包租公”,潘石屹不止一次抱怨寫字樓收租不賺錢:“和國外比起來,由於信貸、政策等等因素,國內寫字樓市場租金水平一直很低。”據報道,SOHO中國的租金回報率大約是2%左右,而從銀行貸款的資金利率是4.4%,不僅不掙錢,還要倒貼。
然而,過去的SOHO中國是很能賺錢的,究其原因,正是創立27年來的兩次重大轉型,造就了SOHO中國如今的模樣。
第一次轉型是在2003年,潘石屹判斷住宅地產已經成為競爭激烈的紅海,而商業和辦公地產才是廣闊藍海,因此帶領SOHO中國全面進入商業地產領域,開發銷售以寫字樓、商鋪為主的物業專案。
(望京SOHO/圖源網路)
也正是在這一次轉型過後,SOHO中國成功上市,潘石屹成為“地產行業最會賺錢的人”。
第二次轉型發生在2012年。當時有報告稱,2011年北京寫字樓租金暴漲55%,潘石屹自然不想錯過快速增長的寫字樓租賃市場,決定改“售”為“租”,從“開發-銷售”轉型為“開發-持有”,“只租不賣”。
當時,潘石屹預計,2015年SOHO中國將完成轉型,屆時租金收入將成為盈利的主要來源,寫字樓的出租回報率至少能到10%以上。
然而,自轉型“包租公”以來,SOHO中國營業額大幅下降,2012年還是153億元,到了2015年就斷崖式跌至10億元,跌超14倍。
(SOHO中國曆年財務指標/圖源網路)
而且由於SOHO早期的高價炒作、管理混亂等問題,透支了市場信任,SOHO出租回報率實際上長期連3%都不到。
眼看這條路走不通,潘石屹又迅速調轉船頭,邊租邊“批發”,這也是為什麼從2014年開始,潘石屹夫婦幾乎每年都在批發出售資產。
但隨著房地產市場下行,從2021年至今,SOHO中國的出售物業收入一直為零。SOHO中國2022年半年報顯示,上半年總營收8.96億元,全部為租金收入,同比增長11%;歸母淨利潤1.91億元,同比下滑44%,增收不增利。
更慘的是辛苦一年還不夠還債的,截至目前,SOHO中國總借貸為167.3億元,其中16.13億元1年內會到期。
另外,疫情對自持物業、收租金的生意模式幾乎是毀滅性打擊,近幾年一線城市甲級寫字樓普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中國的“主戰場”北京、上海在2022年又接連遭受疫情衝擊,直接導致今年上半年SOHO中國投資物業平均出租率下降至約80%,而在此前這一數字保持在90%以上。
除了外界因素的影響,SOHO中國內部也負面訊息不斷。2021年以來接連爆出偷稅漏稅、違法加收電費、首席財務官涉“內幕交易”等醜聞,公司股價也跟著坐上了過山車。
很顯然,潘石屹夫婦退居幕後,給繼任者們留下了一個爛攤子。
SOHO中國的繼承者們
就在潘石屹夫婦“雙雙辭職把家還”的同時,徐晉和錢霆均被任命為公司執行董事和聯席CEO。獨立非執行董事黃晶生被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席。
從履歷來看,此次新任命的高管均為SOHO中國入職多年的“老將”。資料顯示,今年50歲的徐晉2001年2月入職,擁有超過20年的房地產開發經驗;錢霆現年45歲,2002年10月入職,擁有20年的中國房地產銷售和租賃經驗。
值得注意的是,聯席CEO通常是一種臨時性安排,前兩者的任命看來並不能直接替代此前張欣的CEO之位。潘石屹的辭職和黃晶生的“補位”,也意味著董事會主席之位依舊空缺。
不過,此時SOHO中國轉型為職業經理人主導,或許可以為企業帶來更多創新和發展的新機會。
SOHO中國的自持商辦物業屬於重資產商業模式,當前,寫字樓租金水平低和出租率下降是不爭的事實,批發銷售物業也只能緩解燃眉之急,並非支撐營收的長久之計。因此,在房地產行業下行背景下,創新商辦物業的內容和形式或許可以成為新的增長點。
事實上,SOHO中國曾跟過一波共享辦公的潮流,在2015年就推出了共享辦公業務SOHO 3Q。
(SOHO3Q/圖源網路)
截至2018年末,SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業,在中國7個城市擁有31箇中心,合計超過3萬個工位。同年,SOHO 3Q還傳出將在港交所獨立上市的訊息。
然而隨著共享辦公第一人WeWork 2019年上市失敗,整個共享辦公行業陷入一片質疑之中,潘石屹隨即開始變賣SOHO 3Q資產。
不過好日子還在後頭,擱淺2年後,WeWork終於在2021年成功登陸紐交所。並且在2020年,國內共享辦公平臺優客工場率先上市,成為全球範圍內的“聯合辦公第一股”,又讓共享辦公行業看到了新的曙光。
特別是在後疫情時代,隨著辦公需求大幅迴流以及靈活辦公模式的興起,共享辦公市場迅速回暖,2021年我國共享辦公市場規模達到 212 億元,增速超25%,是整個共享經濟細分領域中增速最快的部門。
此時若再度重視SOHO 3Q的共享辦公業務,提高精細化運營能力,或許可以成就SOHO中國財報中新的增長極。
至於潘石屹朝思暮想的“賣身”,在國際市場難走通、國內地產企業勒緊褲腰帶過日子的情況下,怕是很難再找到“接盤俠”。
寫在最後:時代浪潮風雲變幻,個人和企業的發展無不裹挾其中。潘石屹夫婦的離開,也許就是潮來潮去的房地產行業一筆濃墨重彩的註腳。出身貧寒卻創下百億財富,臨近退休一心想帶著“家族資產”與妻兒在海外團聚的潘石屹,從另一個角度來說,又何嘗不是一個“人生贏家”。只不過在企業家這個圈子,將不再有潘石屹的大名。
參考來源:
1、AI財經社:潘石屹隱入塵煙
2、華商韜略:潘石屹夫婦閃人記
3、商業人物:潘石屹,打了一手好算盤
4、WEMONEY研究室:潘石屹8年賣了300億,轉型“包租公”失敗,SOHO中國業績大滑坡
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@戰略縱橫
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