​潘石屹辭職，SOHO中國怎麼了？

來源 | 伯虎財經（bohuFN）

作者 | 東籬

潘石屹終於“跑了”。

9月7日，SOHO中國發布公告表示，潘石屹辭去本公司董事長職位，潘張欣辭去本公司CEO職務，即日生效。

不過，老潘的“跑路”頂多只跑了一半。

儘管退居幕後專注藝術和慈善，潘石屹夫婦也還是SOHO中國的實控人，合計持有63.39%的股權。

去年，黑石機構擬收購SOHO中國的訊息傳得沸沸揚揚，如果交易成功，潘石屹夫婦將順利把手中的股票減少至9%，套現一百多億元。但這樁交易兩度告吹，潘石屹也只得繼續留守SOHO中國。

從甘肅農村一路建立SOHO中國、掌舵27年的潘石屹，如今卻只想趁早“買定離手”。每年收租10多億的SOHO中國，對他而言，難道已經沒有了價值，成了一塊“燙手山芋”？

潘石屹去意已決

潘石屹1963年出生於甘肅農村的一個貧苦家庭，大學畢業後到國家石油部工作，成為體制內的一員，這在現在看來，仍是一個極好的歸宿。但在1987年，潘石屹毅然拋棄“鐵飯碗”，下海創業。

彼時，中國房地產正進入一個大發展的黃金時期。潘石屹與其它5位合夥人共同創立萬通公司，在海南房地產市場賺到了人生第一桶金，成為中國房地產史上赫赫有名的“萬通六君子”之一。

1995年，潘石屹在海南地產泡沫破裂前“全身而退”，與第三任妻子、也是海歸精英的張欣，強強聯合創辦紅石實業——SOHO中國前身。乘著中國地產黃金十年的東風，SOHO中國長成參天大樹，於2007年上市港交所，創下了當時亞洲最大的商業地產IPO。

緊接著，2008年中國房地產市場進入瓶頸期，萬科老總王石提出了“拐點論”，潘石屹卻仍在默默拿地蓋樓。他在採訪中表示，“我們作為商人自然會盯住新的經濟增長點”，會更加青睞山西、內蒙古等資源富足地區。

事實上，也正是山西等地的“煤老闆”，讓潘石屹坐上了事業騰飛的火箭。這一年，潘石屹憑藉三里屯SOHO 69億元的銷售額，榮膺“地產行業最會賺錢的人”。而只要翻開他的客戶名錄，就會發現其中50%都是山西富豪。

（圖源網路）

可是好景不長，隨著“史上最嚴”煤礦整頓風潮的來臨，中小型煤礦被大規模出清，加上能源進入下跌週期，“煤老闆”們瞬間成為了歷史的一縷塵煙。隨後在2014年，SOHO中國也在營收斷崖式下滑後，開始大規模出售國內資產，從“買買買”轉為“賣賣賣”，8年間累計套現近300億元。

除了大規模套現，潘石屹其實更想把SOHO中國一整個賣掉。早在2020年，黑石集團就欲收購SOHO中國，並且有意讓SOHO中國私有化，但這筆交易迫於輿論及政策監管的壓力兩度告吹。儘管如此，潘石屹也沒有閒著，一邊找機會賣掉SOHO中國，一邊打折出售旗下資產。

（望京SOHO/圖源網路）

今年3月，潘石屹還試圖以“七折”價格對外銷售3萬平方米的SOHO中國物業，銷售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個專案。

實際上，潘石屹一家6口除了他自己均已移民美國，想必與家人團聚的心情也是十分迫切，再加上國內套現國外買樓的騷操作，這也難怪時不時就傳出潘石屹要“跑路”的傳聞。

不過“退了，也沒完全退”。儘管潘石屹夫婦雙雙辭職，但他倆將繼續擔任公司執行董事，以及保留薪酬委員會、提名委員會和ESG委員會成員的身份。而且儘管退讓一把手之位，公司股權結構也並未發生變化，仍為公司實際控制人，可以“遙控”管理。

弔詭的是，創始人退位的訊息一出，SOHO中國股價反而快速拉昇，一度漲超17%。當天收盤時，SOHO中國報收1.51港元/股，上漲11.03%。對此，有業內人士認為，潘石屹夫婦的辭任，在很大程度上可以降低關注度，有利於改善SOHO中國的經營環境。

畢竟，一心想要“買定離手”的潘石屹夫婦，一直在用實際行動“唱衰”SOHO中國。

SOHO中國“燙手”？

“包租公”生意不好做，這在幾年前是難以想象的事情，但在房市承壓下行的背景下，真切地發生了。

作為中國最大的寫字樓“包租公”，潘石屹不止一次抱怨寫字樓收租不賺錢：“和國外比起來，由於信貸、政策等等因素，國內寫字樓市場租金水平一直很低。”據報道，SOHO中國的租金回報率大約是2%左右，而從銀行貸款的資金利率是4.4%，不僅不掙錢，還要倒貼。

然而，過去的SOHO中國是很能賺錢的，究其原因，正是創立27年來的兩次重大轉型，造就了SOHO中國如今的模樣。

第一次轉型是在2003年，潘石屹判斷住宅地產已經成為競爭激烈的紅海，而商業和辦公地產才是廣闊藍海，因此帶領SOHO中國全面進入商業地產領域，開發銷售以寫字樓、商鋪為主的物業專案。

（望京SOHO/圖源網路）

也正是在這一次轉型過後，SOHO中國成功上市，潘石屹成為“地產行業最會賺錢的人”。

第二次轉型發生在2012年。當時有報告稱，2011年北京寫字樓租金暴漲55%，潘石屹自然不想錯過快速增長的寫字樓租賃市場，決定改“售”為“租”，從“開發-銷售”轉型為“開發-持有”，“只租不賣”。

當時，潘石屹預計，2015年SOHO中國將完成轉型，屆時租金收入將成為盈利的主要來源，寫字樓的出租回報率至少能到10%以上。

然而，自轉型“包租公”以來，SOHO中國營業額大幅下降，2012年還是153億元，到了2015年就斷崖式跌至10億元，跌超14倍。

（SOHO中國曆年財務指標/圖源網路）

而且由於SOHO早期的高價炒作、管理混亂等問題，透支了市場信任，SOHO出租回報率實際上長期連3%都不到。

眼看這條路走不通，潘石屹又迅速調轉船頭，邊租邊“批發”，這也是為什麼從2014年開始，潘石屹夫婦幾乎每年都在批發出售資產。

但隨著房地產市場下行，從2021年至今，SOHO中國的出售物業收入一直為零。SOHO中國2022年半年報顯示，上半年總營收8.96億元，全部為租金收入，同比增長11%；歸母淨利潤1.91億元，同比下滑44%，增收不增利。

更慘的是辛苦一年還不夠還債的，截至目前，SOHO中國總借貸為167.3億元，其中16.13億元1年內會到期。

另外，疫情對自持物業、收租金的生意模式幾乎是毀滅性打擊，近幾年一線城市甲級寫字樓普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中國的“主戰場”北京、上海在2022年又接連遭受疫情衝擊，直接導致今年上半年SOHO中國投資物業平均出租率下降至約80%，而在此前這一數字保持在90%以上。

除了外界因素的影響，SOHO中國內部也負面訊息不斷。2021年以來接連爆出偷稅漏稅、違法加收電費、首席財務官涉“內幕交易”等醜聞，公司股價也跟著坐上了過山車。

很顯然，潘石屹夫婦退居幕後，給繼任者們留下了一個爛攤子。

SOHO中國的繼承者們

就在潘石屹夫婦“雙雙辭職把家還”的同時，徐晉和錢霆均被任命為公司執行董事和聯席CEO。獨立非執行董事黃晶生被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席。

從履歷來看，此次新任命的高管均為SOHO中國入職多年的“老將”。資料顯示，今年50歲的徐晉2001年2月入職，擁有超過20年的房地產開發經驗；錢霆現年45歲，2002年10月入職，擁有20年的中國房地產銷售和租賃經驗。

值得注意的是，聯席CEO通常是一種臨時性安排，前兩者的任命看來並不能直接替代此前張欣的CEO之位。潘石屹的辭職和黃晶生的“補位”，也意味著董事會主席之位依舊空缺。

不過，此時SOHO中國轉型為職業經理人主導，或許可以為企業帶來更多創新和發展的新機會。

SOHO中國的自持商辦物業屬於重資產商業模式，當前，寫字樓租金水平低和出租率下降是不爭的事實，批發銷售物業也只能緩解燃眉之急，並非支撐營收的長久之計。因此，在房地產行業下行背景下，創新商辦物業的內容和形式或許可以成為新的增長點。

事實上，SOHO中國曾跟過一波共享辦公的潮流，在2015年就推出了共享辦公業務SOHO 3Q。

（SOHO3Q/圖源網路）

截至2018年末，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業，在中國7個城市擁有31箇中心，合計超過3萬個工位。同年，SOHO 3Q還傳出將在港交所獨立上市的訊息。

然而隨著共享辦公第一人WeWork 2019年上市失敗，整個共享辦公行業陷入一片質疑之中，潘石屹隨即開始變賣SOHO 3Q資產。

不過好日子還在後頭，擱淺2年後，WeWork終於在2021年成功登陸紐交所。並且在2020年，國內共享辦公平臺優客工場率先上市，成為全球範圍內的“聯合辦公第一股”，又讓共享辦公行業看到了新的曙光。

特別是在後疫情時代，隨著辦公需求大幅迴流以及靈活辦公模式的興起，共享辦公市場迅速回暖，2021年我國共享辦公市場規模達到 212 億元，增速超25%，是整個共享經濟細分領域中增速最快的部門。

此時若再度重視SOHO 3Q的共享辦公業務，提高精細化運營能力，或許可以成就SOHO中國財報中新的增長極。

至於潘石屹朝思暮想的“賣身”，在國際市場難走通、國內地產企業勒緊褲腰帶過日子的情況下，怕是很難再找到“接盤俠”。

寫在最後：時代浪潮風雲變幻，個人和企業的發展無不裹挾其中。潘石屹夫婦的離開，也許就是潮來潮去的房地產行業一筆濃墨重彩的註腳。出身貧寒卻創下百億財富，臨近退休一心想帶著“家族資產”與妻兒在海外團聚的潘石屹，從另一個角度來說，又何嘗不是一個“人生贏家”。只不過在企業家這個圈子，將不再有潘石屹的大名。

參考來源：

1、AI財經社：潘石屹隱入塵煙

2、華商韜略：潘石屹夫婦閃人記

3、商業人物：潘石屹，打了一手好算盤

4、WEMONEY研究室：潘石屹8年賣了300億，轉型“包租公”失敗，SOHO中國業績大滑坡

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