中國買家消失又逢三度加息，馬來西亞房產持續低迷？

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時間 2022-09-26 22:23:57 鯨維度

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上半年東南亞經濟增速排名第二的馬來西亞，卻充滿了不確定性。畢竟在當今世界各種國家和全球問題的籠罩下，馬來西亞重要支柱產業房地產的發展方向依然不明確。

隨着9月8日馬來西亞央行提高隔夜利率（OPR），購房者正面臨着抵押貸款利率不斷上升的問題。OPR利率類似於美國聯邦基金利率，一般來説，OPR越低，貸款的利息也會越低，反之亦然。馬來西亞在今年5月和7月分別進行了一次提高隔夜利率，這是10多年來所罕見的。

馬來西亞房產市場需求會因此受到多大的影響，不同的人有不同的觀點。雖然各方看法不一，不過住房需求不僅僅取決於利率的高低。如果買家購買意向強烈且對其投資的房地產未來持樂觀態度，那麼利率上升也阻擋不了其投資的步伐。

目前，馬來西亞的房產市場仍處於低迷狀態，這種狀態已經持續了6年多。儘管馬來西亞政府報告顯示2022年第二季度國內生產總值（GDP）增長8.9%，經濟活動明顯改善，但這主要是由於2021年該國因疫情全國處於封鎖狀態時全國GDP基數有所下降。

當然，造成馬來西亞房地產市場低迷的因素有很多，而最近馬幣兑美元和新元的匯率下跌無疑是雪上加霜。

一位不願具名的地產顧問的觀念代表了一種普遍的看法。“如今馬幣貶值，加上對工作保障的擔憂，你認為樓市會好嗎？”

“如今買房的人購買是為了留下，而不是為了投資。”他説。

馬來西亞現有房地產市場是涵蓋了零售、寫字樓、商場、工業用地和地價在內的更廣義的房地產市場，並非取決於一兩個因素。這樣的市場受到的影響也是多方面的，包括無數要素、政策和市場情緒的作用。

一言以蔽之。社會環境、經濟和政治問題正在對馬來西亞房地產市場產生影響。

01

馬幣貶值

今年以來，馬幣兑美元匯率持續下跌，甚至一度崩退至4.5278馬幣兑換1美元，這是1997年亞洲金融危機以來從未出現過的水平，創下馬來西亞24年來新低。與此同時，馬幣兑新元匯率也有所下跌，突破了1新元兑3.25馬幣的關口。

雖然馬幣匯率下跌在今年才開始顯露，不過相比馬幣兑美元匯率的降低，馬幣兑新元的貶值在過去20年裏則顯得更加循序漸進。

馬幣的貶值意義重大，畢竟多年來，馬來西亞開發商一直試圖向外國人出售高端房產。而對於外國投資者來説，如今馬幣的貶值也意味着，他們購買的房產價值也會有所下降。

根據馬來西亞房地產信息中心的最新報告，2022年第二季度（4-6月），馬來西亞房價指數與上一季度（1-3月）相比下降了1.2%。這也意味着，馬來西亞的平均房價已從一季度的444230馬幣降至439084馬幣。不過吉隆坡CBD的平均房價還是遠高於此。核心區的價格，跑贏了大市。

對於非核心區的買家而言，他們將面臨的是貨幣貶值以及所投資的房產價格下跌帶來的雙重打擊。

02

房價下跌

自2019年第四季度以來，馬來西亞季度房價指數多次下跌，跌幅在0.2%至0.3%之間。

事實上，雖然馬來西亞的年輕人口對住房有需求，但個人負擔能力不足的問題仍是導致房產市場低迷的重要原因之一。

根據馬來西亞2022年上半年房地產市場報告，新推出的單位數量從去年同期的31687套下降66.7%至10552套，這也反映出瞭如今“開發商的謹慎情緒”。值得注意的是，該報告稱，新推出的10552套房產中只有約20%已售出。

如此慘淡的業績，除了貨幣貶值原因，另一個重大因素則是在過去的10年裏，由於過度建設而導致房產市場的供大於求。

截至2022年6月30日，已完成但未售出的房屋存量價值約為500億馬幣，房屋類型包括住宅區、服務式公寓和小型辦公室、家庭辦公室（SOHOS）。

與世界主要國家龐大的房產市場不同的是，馬來西亞房產市場的抗風險能力較弱，某些一次性的大事件也會影響其市場情緒。

去年，中國最大的開發商之一碧桂園將位於馬來西亞柔佛州新山金海灣的服務式公寓的價格下調了50%。價格的下調的確有效減少了未售出的房屋庫存，但同時也“震動”了柔佛州的房地產市場。

碧桂園於2012年度開啟了柔佛州南部的投資，並於2015年在柔佛海峽的填海土地上啟動了備受矚目的森林城市項目。幾年前，當地人還對該項目持負面看法，但如今人們對森林城市建設的情緒正有所改善。

KGV國際房地產顧問（柔佛州）有限公司執行董事Samuel Tan對柔佛州房產市場持樂觀態度。他説，房產市場的改善首先體現在租賃市場，在2021年4月馬新（馬來西亞-新加坡）邊境重新開放後，越來越多在新加坡工作的馬來西亞人選擇在僅有一橋之隔的柔佛州新山租房，每日奔波馬新兩地。

近兩年由於疫情的影響，新加坡的租金上漲，導致在新加坡工作的馬來西亞人更傾向於在柔佛州租房。

關於柔佛州一些樓盤的價格下降了一半，Tan坦言，雖然是事實，但在某些地段或地區的房產價格仍然無法撼動。

“在柔佛州，售價在60萬馬幣及以下的有地住宅市場表現良好，但高層住宅則處於過度開發狀態。”Tan説道。

Tan表示，與其他中國開發商相比，中國富力地產的表現較好，主要歸功於它們的定價、項目位置和項目的綜合性質更適合當地市場。

一位拒絕透露姓名的新加坡退休房地產經紀人10年前在柔佛州買了一套有地房產作為自己的度假屋。他表示，在柔佛州買房時，一個人必須非常“有眼光”。

“100萬馬幣以下的房產市場仍然非常活躍和強勁，有地住宅持續蓬勃發展。位於柔佛州偏遠地區的百萬鎮和柔佛州新山CBD地區的許多其他房產還是值得考慮。”他説。

由於柔佛州和新加坡比鄰，許多居住在柔佛州的馬來西亞人每日通勤到新加坡工作。對此，他表示，有利的匯率變化使得更多人有能力支付，這也解釋了為什麼低於100萬馬幣的房產仍有需求。（1新幣=3.20～3.23馬幣）

不過值得注意的是，雖然來自前些年中國的開發商紛紛湧入柔佛州，但他們在馬來西亞首都吉隆坡同樣也有很多的房產項目。這些房產表現又如何呢？

03

過度建設

目前來看，馬來西亞現有的豪華高層公寓和酒店式公寓明顯供應過剩，尤其是在吉隆坡的雙子塔附近，許多高層房產至今仍被空置。

與柔佛州房地產市場一樣，在有足夠經濟能力的前提下，馬來西亞人通常更傾向於購買有地房產。不過年輕買家和老一代人可能更喜歡高層住宅，畢竟高層住宅提供了更安全的居住環境和更完善的設施建設。

事實上，新冠肺炎疫情大流行的影響還在持續，許多竣工的高層房產尚未售出，因此房產代理商更傾向於建議潛在買家購買已完工的房產。畢竟買家可以近距離“看到和觸摸”這些房子，而不是像往常一樣，站在沙盤旁聽着發展計劃，購買有極大不確定性的房屋，看不見也摸不着。

另一方面，目前買家更擔心的是房子的質量問題。由於疫情期間許多外籍的建築工人返回了自己的國家，封鎖期間斷斷續續的施工等計劃外的工作鋪排可能會直接影響到房子的質量。

對於馬來西亞這樣一個擁有3300萬人口的國家來説，其在證券交易所上市的房地產公司很多，當然未上市的也有很多。

一位不願透露姓名的房地產顧問表示，房地產開發的週轉時間很短，大約只有5年。而且由於馬來西亞人（尤其是當地華裔）喜歡把房地產作為投資組合的一部分，這導致了在過去10年裏更多企業家湧入到房地產開發市場而非加工製造業。

這位顧問表示：“你買了一塊地，可能有一兩英畝，你通過儘可能地建造高樓層來達到土地價值最大化。買家則會在項目開發之前進行選擇和購買，並逐步支付購房費用，從而實現幫助開發商為項目融資。”

雖然馬來西亞人也會從新加坡和中國開發商那裏購買，但很多人更傾向於與他們熟悉的大型本土開發商交易，比如S P Setia Bhd（實達集團）、Sime Darby Property Bhd（森美納房產公司）、IJM Corporation Bhd（怡保工程）、Eco World Development Group Bhd（綠盛世集團）等。

當然，馬來西亞現在的房地產價格遠遠超過了1997年亞洲金融危機發生後地產崩塌的價格水平。尤其是在2009年到2014年期間，馬來西亞房價出現了大幅上漲，某些地區的房價甚至翻了一番或者更多。