來源：子木聊房（zimuliaofang）作者：遷延  圖片：圖蟲

自住是不可能自住的，這輩子都不可能自住的。做生意又不會做，就是炒房這種東西，才能維持的了生活這樣子。

By:一位炒房客的自述

炒房1.0時代

1992年，海南。

從海口規劃局無功而返的潘石屹犯了愁。想要查閱的地產專案沒能看到，任務沒完成，不好向創業合夥人交差。

一個朋友給他支招：海南島人你還不知道，五斤橘子，兩條三五煙，帶上去，百分之百讓你查。

正是這幾眼，讓潘石屹逃過了破產的厄運。

本子上的住房報建面積，除以海口常住人口，每個人居然可以分到50平米的住房，而在當時，首都北京的人均居住面積不過7個平方米。

潘石屹意識到，海南島的房地產泡沫快撐不住了。

當時的海南脫離廣東建省沒多久，是中國最大的經濟特區，是無數“闖海人”實現淘金夢的樂園。改革春風一到，先紅火起來的產業卻是房地產，闖海人實現黃金夢的方式就是“擊鼓傳花”式的炒樓花。

在這樣的炒作下，1992的年海南商品房一年漲了近3倍，於1993年達到7500元/平方米的頂峰，前後3年超過4倍的房價漲幅，令人瞠目。

日後的潘石屹回憶起那段瘋狂歲月，也覺得荒誕。當年他看準時機成立了萬通，高息借貸1000萬，曾在一樓簽了地皮，就立馬到六樓加價賣掉，半年就賺了上千萬。

石油系統辭職出來的潘石屹走南闖北，一度淪落到海南的小磚廠搬磚，混上個磚廠廠長也最終倒閉收場。碰巧趕上了海南地產的瘋狂泡沫，魄力十足的豪賭一場，一年翻身，從此鳳姐變成了范冰冰。

1993年的海南地產市場崩潰的也很快。當地銀行不良資產率高企，海南島三大景觀，成了天涯、海角、爛尾樓。為了自救的海南省政府，成立了海南發展銀行，試圖解決地產崩盤而導致的資金問題。然而，僅勉力支撐了兩年，便成為國內銀行倒閉的第一個案例。

海南房價上演了“膝蓋斬”，直到十幾年後才回到1993的高點。

當初瘋狂扎堆的數萬家開發商，只餘幾十家從海南島勝利大逃亡。

其中就有憑五斤橘子兩條煙，得窺真實情況的潘石屹，他拿著海南挖到的第一桶金轉戰北京，這才得以續寫日後的SOHO傳奇。

炒房2.0時代

2010年，溫州。

以溫州冠名的炒房團裡面有不少大媽，可以算是最早走遍各大城市的“天團”。開發商是她們的忠實粉絲，恨不得揮舞著著小彩旗，夾道歡迎。

千萬別小看了這群大媽，在炒房這件事上，她們能給你安排的明明白白：

1、炒樓花。大媽們炒樓花，就是以少量定金，在樓盤未建完時就與開發商籤認購書，指定要好樓棟，好樓層，好戶型。最後加價賣給接盤俠。

2、炒現房。通過了解基建，學校等市政規劃，提前埋伏在會有利好樓盤，囤積一批現房。最後加價賣給接盤俠。

3、左右互搏。這是前兩招的進階。炒樓花炒現房時，常自己人相互買賣，通過開發商，中介甚至平面媒體（那時候缺少自媒體），用聳人聽聞的價格，飽和式的進行新聞轟炸，向當地普通購房者傳遞市場緊張氛圍。最後加價賣給接盤俠。

而在剛需眼中，溫州炒房團製造過無數“慘案”。從陸上出發橫掃270個上海樓盤，金額2.5億元。包三架飛機空中突擊，買斷深圳新龍崗商業中心的百套商鋪。總之，溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆。

大媽炒房致富是最好的廣告效應，稍有實力的溫州人都覺得可以輕易複製。

一個溫州炒房客接受採訪時直言：所有人都太有錢了，所有人都瘋了！溫州人患上了“暴富狂想症”，以錢賺錢，而且只賺大錢、賺快錢。

分水嶺出現在2011年，全國行情盛極而衰。房價過快上漲引起了政府的注意。各地限購令等調控政策紛紛出臺，炒房團被深度套牢。

曾被炒到全國第一的溫州本土市場，均價跌幅足足40%，存在大量的“腰斬”樓盤。

炒房團投資的外地市場雖然跌幅遠不如溫州“驚豔”，但足夠讓大媽套牢了。

對於炒房的來說，套牢就是被慢刀子切割。

溫州民間借貸是炒房客融資的主要來源，借個500萬，來年要還600萬。為了少被債主潑油漆，大量的套牢炒房客開始甩賣二手豪車，從法拉利瑪莎拉蒂，到入門級的賓士寶馬，3折起。

可這點錢尚不足以結清利息。溫州私營企業主相互擔保非常普遍，資金斷裂如雪崩一般，席捲整個溫州，拋售潮令溫州的房價越拋越低，卻無人接盤。

2012年，民間借貸涉案數量急劇上升，涉案金額比2011年同比多了一倍。溫州迎來至暗時刻。

如果浙江溫州皮革廠是在當時倒閉的，可能性更高的不是老闆跟小姨子私奔了，而是老闆因炒房被小姨子追債跑路了。

賺錢靠投機，賠錢就跑路。溫州人在2011年之後，成為炒房史上“濃墨重彩”的一筆。 

《中國新聞週刊》曾做過溫州炒房客專題報道，稱僅在2011年11月的第二週，溫州就發生了1人跳樓、1人跳江、2人注射毒品自殺,多與地產債務有關。新聞報道里的溫州炒房客表示，炒房團裡八成的人被套牢，其中一對欠了5000萬的夫婦關了廠跳樓。到了2013年，溫州房價仍止不住下跌，時至今日也沒能漲回去，炒房團基本全軍覆沒。

 炒房3.0時代

北上廣深四個一線中，最先發力的是深圳，漲幅最大的還是深圳。只要房價大漲，炒房團體就會再度出現。

而炒房界的“暗網”則是一度遭封禁而無法登入。除了鼓吹炒房的論調，一切涉嫌違法違規的炒房內容都能從上面找到，比如偽造資金流水向銀行申請貸款，操作大額信用套現以貸養貸，用代持房產破解限購。

炒房暗網上甚至形成了完整的產業鏈，只要你願意付費，上面總有人助你以各種違規借貸、違規操作，繞過各地的調控政策，讓你成功炒上房子。

這個“暗網”論壇有兩條真理：

1.因為巨集觀調控，所以房價飛漲。

2.現在已不是多空分歧的階段，而僅僅是對空頭的單方面屠殺。

 房價暴漲以來，炒房暗網爆紅，算上各地區的論壇“分舵”，近乎上萬炒家。

在深州樓市啟動之初，他果斷利用信用卡和信用貸套現的錢，加上手頭的一點存款，湊了120萬，開始了炒房征程。他說，炒房讓他找到了人生成功的方向。

那個時期，深圳房價漲幅全球第一，房價可謂日新月異。

2016年，被派回老家南京工作的波哥，繼續把炒房發揚光大，操作方面早就駕輕就熟，抵押套現父母的老房繼續買，為了搖號買房名額，不惜借用親戚的買房資格。

波哥卻說有魄力是源自於自信，對房地產瞭解太透徹了，所以敢。

兩年時間，在深圳，南京，包括與暗網炒房團多地集中掃蕩，反覆操作了十幾次，房產13套。

波哥身家翻了幾十倍，百餘萬開始，一通操作猛如虎，資產累積超過2000萬。

那時候，他的父母和我一樣覺得不妥，每月十來萬利息錢，以貸養貸，可不是開玩笑的事情。波哥卻是司空見慣，說他在圈裡只是小玩家，像他這樣的情況在他們圈裡遍地都是。

人的時運終有背離的時候，2018年底，一個叫錢寶網的集資平臺暴雷。這個平臺深耕南京七年，流水超500億。

波哥父母不幸中招，這個突如其來的變化，讓B哥的現金流雪上加霜，每月能搜刮的現金流大大減少。

再一次酒場上，這次波哥沒有了笑容，而是喃喃自語，炒過了炒過了，資金鍊撐不下去了，唯有一條路，賣房降低債務。

可屋漏偏逢連夜雨。2018年內有高層再三強調“房住不炒”。

樓市行情從夏季跳過了秋季，直接進入了凜冬。

波哥被迫走上賣盤求生的路。但他發現想出掉手上房源太難了，主打新房市場的地方，二手無人問津，要想迅速出掉，得打骨折，再加上稅費和資金成本，甚至虧損，根本沒法賣。

資金鍊是命根子，為了快速回籠資金，只能以低於市價10%的價格賣掉了深圳的房子，南京的實收價，折扣更大。

優質的房產賣掉，還得拿錢去還三四線城市的房貸。他說他覺得暗網裡講的對，三四線房價低，沒有下跌的空間，安全，可以等等行情。

時至2019年秋季，兩年沒等來行情的波哥，徹底崩潰了。

“不行的話，大不了當老賴，房子都給銀行”。財務自由的夢，終於被狼狽的月供滋醒了，波哥說他不是溫州炒房團，沒有多少民間借貸，不會傻到跳樓。

然而最後一次見他，蓬頭垢面，苦笑著說，這輩子，結婚6次，離婚6次，圓滿了。

最後

炒房1.0時代，潘石屹說，炒房，那得跑得夠快。

炒房2.0時代，溫州炒房團組團教學：炒房，你得熬得住寂寞和寒冬。

炒房3.0時代，波哥說，風光時坐擁千萬，失敗了媳婦兒也得賠進去。

炒房4.0時代，我想說：“這是玩命的活兒。”

樓市跌宕二十年，讓無數炒房客成為創富神話。但在未來，這種概率會大大減小，如果對自己，對樓市，對槓桿認知不夠，千萬不要高槓杆炒房，很容易把一輩子搭進去。

要記住，矇眼炒房的時代徹底結束了，房產用來投資跑通脹還行，至於暴富？

那要多做夢。

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