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作者： 羅雨翔 

來源：不成熟研究

城市問題，

說到底都是政治經濟學

前段時間，小區衰敗的話題引起了大家的討論。我曾在多個城市調研過小區的維護難題，這裡就從另外的角度，來梳理一下我對社群發展困境的理解。

其實，中國式的小區衰敗，將政治經濟學中的幾個經典原理體現得淋漓盡致。

主要邏輯：小區維護需要穩定、持續的資金投入，而社群中錢的籌集和使用又涉及到物業公司、業主、開發商和市政府這四個角色間的多方互動。交易物件一旦多了，合作就會變得困難。於是，中國的小區維護在不同階段會發生多種“制度失靈”（institutional failure）的現象。

既然物業公司是小區維護工作的直接執行者，這裡我就以物業公司為起點，討論它與開發商、業主以及市政府之間的這三組關係。

誠然，一篇文章肯定無法將這麼複雜的問題給解釋透徹。但通過梳理不同角色之間的關係，我們可以逐漸找到小區發展困境的實質，以及為解決問題找到新的思路。

點選閱讀全文👉中國式小區衰敗：複雜契約遍地坑

3 物業公司VS市政府 

特殊利益問題

在中國，物業公司在小區管理和維護上的資金來源主要有兩種：物業費和住宅專項維修基金——前者由業主按月支付，後者由業主在購房時一次性繳納，用完了再“充值”。

物業公司在財務上“開源”困難，除了跟前文所述的開發商和業主的行為脫不了干係以外，與政府的一系列政策也是有關的。

首先，全國各大城市一般都對物業費的定價有監管。

在華中某城市，政府曾在2004年至2013年間對物業費制定過一系列的“指導價”，將物業費控制在一個比較低的水平——電梯房物業費為1.2元/平方米，可上下浮動20%，既上限為1.44元/平方米。這個數字是否合理？與其讓政府指導價多年不變，物業費的高低是否需要根據市場情況而合理浮動？這值得更多更深入的討論。

至於維修基金，政府並未採取像物業費那樣直接的價格限制。但因為其他制度因素，維修基金到頭來的具體使用還是變得不太容易。

舉個例子，仍是在華中某城市，當業主購房時支付維修基金後，市政府的管理機構將把業主的錢在銀行開戶代管。如果業主和物業公司後來要想使用這筆維修基金，他們就必須在社群內成立業主大會，並滿足多項條件（包括要有大於三分之二建築面積以及三分之二人數的業主同意）才能向區政府和市政府提交維修基金的轉移申請。據統計，該市在2000年至2012年期間共有65億元的維修基金，但其中只有1.19%的錢被使用。

政府為何將物業費控制在這樣低的水平、並對維修基金的使用提出各種條件呢？

這個問題我其實一直百思不得其解。於是只能開個腦洞：莫非，政府是在幫業主省錢？

其實，如果我們假設大部分業主的目的是“少花錢”的話，那麼政府控制物業費確實可以讓業主每個月的支出變少；而加大維修基金的申請使用難度，則可以幫助業主規避未來繼續充值的大額賬單。現實中的消費者很有可能出於對物業公司品質的不信任，以及其他前文提到的其他因素，寧願選擇讓小區年久失修，也不想多交錢。由此來看，通過限制小區物業的資金投入，政府是在某種程度上保護了對價格敏感的消費者的特殊利益。至於這些政策制定的動機是如何，不得而知，這裡就先不展開。

不過，與其被幫助“省錢”，現在業主更需要的，或許是決定自己如何花錢的自由。除了保護消費者眼前的經濟利益，政府或許可以制定政策來激勵物業公司進行良性競爭、發展出真正高質量的商業模式，讓消費者和生產者達到共贏。

畢竟，要發展就要資源，資源可以由業主自己買單。自己生活的社群如何發展，應該由業主自己來決定。

總結 複雜契約 

在中國，小區維護是一項由業主、物業公司、開發商、市政府四方簽訂的複雜契約，涉及企業的結構、業主間的組織與合作以及政府相關的政策和法規等多個繁雜的環節。小區發展面臨的種種挑戰，正是來源於各種廣義的制度問題。

所以，要想要改善小區的物理環境、阻止其不斷衰敗，就得制定出更合理、適合當代社會現狀的契約結構（contract structure）。契約的交易方可否簡化？責任可否變得更加明晰？契約的設定能否幫助各方有效協作，並避免種種潛在的不當誘因？看似理所當然、約定俗成的制度，或許應當被質疑、被改善。

在城市中，契約精神是公民意識的重要來源——社群是座試驗田。通過在自己生活的空間中購買服務、處理矛盾、解決各種治理和集體行動的問題，人們或許可以逐漸學習如何在更加廣泛的社會中去真正地支配自己的資產和享有自己的權利。

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