各地紛紛為房地產鬆綁，多少買房人會出手?

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房地產經歷了“史上最嚴”調控，終於迎來了政策“鬆綁”的時刻。去年下半年開始，高層不斷釋放政策訊號，近期又有了實質性的動作。

4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支援各地從當地實際出發完善房地產政策，支援剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

5月15日，人民銀行、銀保監會發布《 關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。通知明確，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

連雲港、鄭州、長沙、蘭州、福州、長沙、南京、蘇州等多地調整了樓市調控政策。從政策內容看， 主要為降低首付比例、加大公積金購房支援力度、下調房貸利率、調整限購範圍、縮短限售週期、給予購房者稅費優惠及購房補貼等。 

5月19日，杭州頒佈“杭三條”。5月20日大連也出臺了調整方案。估計後續還會有一些城市加入到政策調整的隊伍中去。

目前看來，“政策寒冬”基本過去。但是，這並不意味著房地產能夠再現昔日的繁榮。

調控政策放鬆的邏輯：不松不行

此次政策“鬆綁”是應對中國目前經濟形勢、房地產行業現實狀況的舉措。

首先，房地產業在中國經濟體系中的重要性不容小覷。經歷了長期調控後的低迷，房地產業在國民經濟中的比例已經大幅下降，但是依舊重要。有資料顯示，2021年，房地產業增加值為7.76萬億元，建築業增加值8萬億元，合計佔GDP的14%左右。如果把裝修、家電、家裝等上下游產業全部計入，佔比還會更高。因此，及時調整政策，保證房地產行業平穩發展，是今年實現穩經濟、保增長的必要手段。

其次，中國房地產業這兩年承受了相當大的下行壓力。去年恆大爆雷，引發市場不安。近期華夏幸福、融創相繼出現債務違約，令人憂心。而且，這幾年房地產行業明顯向央企和地方國企集中。如果堆積在房地產業的大量國資出現問題，無疑會對金融體系、地方財政產生巨大的壓力。

另外，放鬆調控政策可能還考慮到地方財政的實際困難。由於“疫情”等因素影響，今年以來地方財政壓力加大。財政部5月17日公佈的資料顯示，4月當月，扣除留抵退稅因素後，地方財政收入下降6.6%，按自然口徑計算下降40.4%。

各地資料顯示， 東南地區不少城市財政收入降幅巨大：深圳一般公共預算收入255.1億，同比下降44%；南京同比下降54.9%；蘇州下降49%；杭州降37%；寧波降36%。 東南兩大三角洲，是中國經濟質量最高的地區，天下賦稅佔了八成。

以江浙滬為例，三省市的GDP佔全國的20%、人口僅佔全國人口的11.4%，卻承擔了過半的全國財政支出，是財政轉移支付的重要來源。如今三省市的“錢袋子”大幅縮水，影響是全國性的。

因此，各地尋求土地財政的補充在所難免，嚴控房地產就顯得不太合時宜了。調整房地產調控政策，為房地產鬆綁，是符合邏輯的政策選擇。但，這不是房價大漲的“錦上添花”，而是“雪中送炭”。

市場的邏輯：信心恢復還很難

政策邏輯是清晰的，調整是必要的，能取得多大的效果，則取決於市場。

市場有市場的邏輯，並不完全跟著政策的指揮棒走。很多人認為只要有寬貨幣、松信貸的巨集觀政策，就能推動房地產的繁榮，因而不太重視微觀的市場因素。這在經濟高速發展階段，不體成立。因為，經濟高速增長階段的收入增長預期和資產增值預期自然疊加，房地產業的繁榮只欠“擰開金融水龍頭”的東風。

但是，經濟增速放緩、下行壓力加大的形勢下， 市場邏輯發生了改變——市場信心不再是理所當然的，甚至比貨幣更為稀缺。

5月18日，國家統計局釋出的資料顯示，今年1-4月份，房地產市場出現了多年罕見的量價齊跌。商品房銷售面積同比下降20.9%，住宅銷售面積下降25.4%。銷售額下降29.5%，住宅銷售額下降32.2%。

4月份的價格普跌趨勢更為清晰。70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，超過半數，一、二、三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低，新房、二手房上漲城市數量雙雙止漲轉跌。

房市疲軟的下行趨勢，不能完全歸因於政策限制。自去年下半年，調控放鬆、寬鬆貨幣的政策訊號已經很明顯，政策預期是清晰的，但是並未改變今年以來的房市萎靡。

這輪房市下行，“疫情因素”更為明顯。1、2月份房市表現還比較平穩，3、4月份出現了一定程度惡化。“疫情因素”造成了短期衝擊的同時，也打擊了長期信心。尤其是青年人的收入預期下降，對房市的影響將是長期的。

5月7日，中國人民大學就業研究所和智聯招聘聯合釋出了一季度《中國就業市場景氣報告》， 到4月中旬僅有46.7%的應屆生拿到了offer，平均簽約率只有15.4%。另有55%的應屆生“識趣”地降低了自己的薪資期望。

5月17日，發改委提供的資料顯示青年失業率為18.2%，是全民失業率的近3倍，創下了歷史新高。

作為購房需求的絕對主力，青年人的職業前景黯淡，對市場信心的打擊不可低估。而失去的就業崗位，很難在短時間內重新創造出來。此前，年輕人“創富主力”的網際網路產業這兩年的發展勢頭明顯減弱，也意味著購房需求的生力軍大不如前。

此外，周邊產業的狀況同樣不容樂觀。今年外貿出口本就呈現出回落的趨勢，“疫情”衝擊導致全球供應鏈調整，將會加速這一回落過程，且不排除長期化的可能。

房地產身處複雜的經濟系統中，既不可能獨佔春色，也不可能獨善其身。收入預期下降、購買能力不足的情況下，政策助力的作用可期，但不能高估。簡單說，即使銀行肯放貸，也要購房者願意貸。

影響房產市場的另一重要因素是城市人口的遷入，這取決於城市的經濟機遇。本輪“疫情”重創上海，對中國最大的都市圈長三角都市圈也造成了嚴重的影響，還有處於區域性封控的北京。這些中國經濟重鎮的大城市，是否還有足夠的經濟機遇吸引人口持續進入，有待觀察。

那麼，三四線城市能否因為可能出現的返鄉潮出現一波購房高潮呢？此前的研究已證明，較高的住房自有率、較低的人口流動性，限制了三四線城市的房市潛力。

總之，目前看來，市場邏輯和政策邏輯之間的契合度存在差距，放鬆調控，誠然解鎖了房產的流動性限制、一定程度上降低了購房成本，但不足以改變房地產下行的趨勢。至少在本輪疫情結束前，中國房市很難走出頹勢的陰影，這是市場邏輯所決定的。

資產的邏輯：貨幣寬鬆不宜過多“聯想” 

堅持“房主不炒”無疑是正確的，但它並沒有否定房產的資產屬性。房產能否升值，是絕大部分購房者都會考慮的重要因素。

真正不考慮升值的剛需購買者，是少而又少的。因此，資產的邏輯也是分析房市是要充分考慮的。

貨幣寬鬆確實會加碼資產升值預期，出於貨幣貶值預期的避險心理，購房保值的確是一種市場選擇。但是，如果貨幣寬鬆的力度超出了溫和通脹的範圍，反而會造成恐慌心理，對任何長期投資都是負面的，房產也不例外。

更糟糕的情況是滯脹。通過對上世紀70年代美國等發達國家滯脹現象的研究顯示。建築成本的升高，令房地產業固定資產投資大幅下滑，直接影響房地產未來供給。同時，“滯脹”讓居民實際收入縮水，衝擊房地產的需求。在供給和需求雙重下滑的因素影響下，整個房地產行業低迷。

目前因“疫情”衝擊，中國經濟出現了滯脹的跡象，1-4月份的房市量價雙跌也符合房市在滯脹階段的表現。眾所周知，滯脹是不能通過寬鬆貨幣、政策刺激消除的。因此，不能期待近期中國房市靠“擰開金融水龍頭”就能恢復景氣。避免滯脹長期化，是房市長期健康發展的前提。把貨幣寬鬆的政策刺激拉動房產、作為滯脹的解藥，本末倒置。

如果在經濟執行狀況沒有真實改善的情況下，大量資金流入房地產，反而催生資產泡沫。

我們知道，資產增值預期僅靠貨幣政策的傾斜人為製造出來，就是沙灘上的堡壘，2008年美國次貸危機是慘痛的教訓。

只有真實的經濟增長速度足以支撐真實的資產升值預期，房地產市場才能長期健康繁榮的發展。資產增值是經濟發展的結果，而不是原因。

至於“新基建”和房地產之間的關係，也涉及到房產的資產屬性。上一輪大基建帶動了很多地方的房產升值，是因為房產直接受益於交通物流體系的大幅完善。而本輪“新基建”七大領域中，僅城際高速鐵路和城市軌道交通兩項，和土地資產價值有直接關係，不太可能“復刻”當初大基建的拉動效應。這也意味著，本輪新基建的投資，不太可能通過土地資產升值快速回收。新基建投資是新基建投資，房地產平穩發展是房地產平穩發展，不應做過度的聯想。

總之，調整調控政策，逐步修復房地產行業的市場機制，無疑是正確的舉措。中國經濟需要房地產行業行穩致遠，也是毋庸置疑的。但是，就目前的巨集觀經濟背景、市場條件之下，不能指望房地產再次成為拉動經濟增長的主要動力。

經濟發展沒有捷徑，唯有持之以恆地改善市場環境，讓各行各業百花齊放，才能讓中國經濟的潛力轉化為發展動力。