綠色標準的生意

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時間 2022-06-15 09:01:40 第一財經YiMagazine

記者 | 約小亞

編輯 | 張雲亭

微信製圖 | 程星

一棟擠滿了全球500強企業的寫字樓和一家親民的麥當勞餐廳，在絕大多數情況下是沒什麼可比性的。但有一種例外，是將它們都放在一個名為“LEED”的標準下考核——前者也許只能拿到水平較高的“金級”，而後者有機會衝擊最高標準的“鉑金級”。

只要有了比較，勝負欲自然容易被點燃。地產諮詢機構第一太平戴維斯的高階助理董事李旭，在北京就接到過一些急切的客戶委託，“他們會說，這個改造專案您趕緊給想想辦法，做個LEED認證吧。我周圍4個樓都做LEED了，不做不就是後進了麼？”

地產商爭先恐後想要認證LEED，這一源自美國的綠色建築認證標準在中國步入了“快進”模式。資料顯示，中國內地僅2021年就認證了1153個LEED專案，比上一年增長超過30%；以認證專案的總面積計算，中國已經連續6年成為LEED在美國之外最大的區域市場。

另一個來自英國的“健康建築”認證體系WELL，也見證了類似的發展速度。其2021年資料顯示，中國內地正以2200萬平方米的總註冊認證面積，在全球各區域市場中排名第一。“如此高的熱情意味著，中國人可能比過去更意識到工作、生活、學習和娛樂的實體空間對健康至關重要。”國際WELL建築研究院曾這樣評價。

不時反覆的新冠疫情，以及“碳達峰、碳中和”目標的明確提出，可能確實讓中國人對“綠色”“健康”等字眼的敏感度大幅提升，也讓LEED和WELL這樣的認證體系抓住了最好的發展時機。

“2020年我們已經感受到了市場態度的轉變，到了2021年‘雙碳’目標提出後，（LEED認證在中國的）市場需求就被進一步催化了。”美國綠色建築協會（USGBC）北亞區總監王婧對《第一財經》YiMagazine表示。

LEED的英文全稱為Leadership in Energy & Environmental Design Building，也就是“能源及環境設計先鋒”評估體系。它是美國綠色建築協會在1998年達成的最重要成果之一，最早用於評估白宮的綠色改造成果，此後逐步完善為涉及多個建築、規劃方向的評估體系。

目前，小到住宅、學校和零售門店，大到寫字樓、居住社群，甚至是城市，不管是新建專案，還是已執行多年的老專案，幾乎都可以匹配到相應的LEED細分類目。所有專案都可以按照110分的最高分，被分為認證級（40至49分）、銀級（50至59分）、金級（60至79分）、鉑金級（80分及以上）4檔。

在制定標準的USGBC與反映評估結果的LEED之間，還有專門的評估和培訓機構GBCI，以及專營認證業務的顧問（通常都擁有LEED AP專業資質證書）如果用學校與考試來打比方，USGBC就是確定打分標準的高層，GBCI是閱卷處和教師培訓處，諮詢顧問是老師，而不同等級的LEED評定，就是考生拿到的成績等級。

在王婧的印象中，國內最早願意來“考”LEED的，多為跨國企業進入中國時為其租用的辦公空間申請LEED室內設計與施工認證；從地產開發的角度，港資背景、對可持續發展有前瞻性規劃的地產開發商則是先行者。比如太古地產，不僅所有的自建專案都申請了LEED認證，在為商場和寫字樓招募租戶時，也會優先考慮遵循可持續發展理念的公司。

而在內地市場，從LEED在2005年認證的首個專案“科技部節能示範大樓”就可以看出，其早期價值，更多體現在與政府合作的“示範性”上。

彼時，中國也在開發自己的綠色建築評價標準，以加速與發達國家接軌。在全球範圍內，當時除美國的LEED之外，還有英國的BREEAM、日本的CASBEE、法國的HQE等多種綠色建築認證體系。各類認證的核心思想相對趨同，但細節上有本地化差異。

“綠色建築評價標準各國都在搞，發達國家起步早、水平高，但我們在綠色建築方面絕不搞與國際接軌。因為各國國情不同，氣候、環境、資源、經濟、文化條件不一樣，不可能有相同的綠色建築標準。”2006年首版《綠色建築評價標準》釋出後，其主編王有為在接受行業期刊《建設科技》採訪時曾這樣表示。

王婧告訴《第一財經》YiMagazine，LEED標準在走向美國之外的全球市場時，確實也遇到過與當地規定相沖突的情況。比如吸菸，LEED明確規定“不得在建築物內吸菸”，而日本開發商幾乎都會在寫字樓內配備一個吸菸室。為了增強LEED在全球的普適性，LEED此後在日本吸收了當地的法規，通過對吸菸室排風等的嚴格規範，替代了美國規範中的相應部分。

但進入中國市場後，LEED基本沒有遇到過這樣的阻礙。一方面，《綠色建築評價標準》幾經修訂，但把認證重心放在了對政府樓宇、公共建築的強制要求上，而不是以寫字樓為代表的商業物業，與LEED的關注重點並不衝突。

另一方面，中國過去數十年來，有大量的新建專案和總體規劃，在顧問的引導下，很容易從開發早期就儘可能貼近LEED的認證要求。 USGBC也在強化與大型專案的前期合作、溝通。拿到全球首個“LEED城市鉑金級認證”的北京大興國際機場臨空經濟區，就幫助USGBC豐富了自己的業務體系。

李旭對《第一財經》YiMagazine表示，自2018年起，LEED認證在中國的覆蓋面已不侷限於一線城市，在新一線、二線、三線城市也都在快速增長。

此外，市場對LEED的認知也有了顯著提升。“可能在2017年，還有客戶會問我：什麼是LEED？認證了有什麼好處？而到了現在這個階段，我們覺得LEED已經不需要解釋了，和客戶可以直接談執行過程。這是很大的進步。”李旭說。

如果說綠色建築標識在中國，更多是一種強制性的認證，那麼驅動LEED等國際化認證標準在華髮展的，主要就是市場化的需求。

首先，商業樓宇的開發商、運營商，對於租戶品質，以及租金、空置率等指標都較為敏感。如果想要爭取一個國際品牌乃至全球500強公司入駐，樓宇有LEED認證往往就是重要的先決條件之一，因為這符合租戶“全球一致”的環境標準。

對於國際化程度特別高，或者說特別“要強”的專案來說，在LEED之外，國際級的綠色建築認證，甚至是“多多益善”。

一個典型案例，就是位於北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外，它也拿下了中國綠色建築認證最高的“三星級”。而按照專案設計方、清華大學建築學院教授林波榮的說法，亞洲金融大廈在設計時還對標了德國DGNB、英國BREEAM和WELL三大認證體系的“高星級標準”。

位於北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外，它也拿下了中國綠色建築認證最高的“三星級”。

反過來說，綠色認證對於租戶的吸引力越大，也就越有利於寫字樓提升租金水平，甚至是在下次交易時，提升股東的投資回報率。

2022年年初，地產諮詢機構仲量聯行在一篇名為《中國綠色建築是否存在租售溢價？》的報告中指出，截至2021年上半年，經過LEED認證或國內綠色建築認證的物業，在北京、上海、廣州、深圳和成都均有可觀的租金溢價。相比於同區位、同樓齡的非綠色認證辦公樓，綠色建築的平均租金可以高出10.0%至13.3%。

“雖然很難說有了LEED、WELL認證的樓，就一定能在交易溢價上有非常明顯的反映，但在前期評估中，綠色認證肯定是要點之一。”李旭對《第一財經》YiMagazine介紹，市場上也有按照LEED、WELL標準改造樓宇後，重新包裝再上市交易的情況，“相比之前，資產估值和市場吸引力都有明顯提升。”

這種樓宇改造與認證所帶來的成本增長，也更容易被租金和投資回報的上漲所消化。根據USGBC的統計資料，與LEED新建或重大改造相關的專案平均認證費用為3920美元（約合24960元人民幣）；既有專案的認證費用約為1.8萬元人民幣。不過，既有專案的LEED認證需要每3年重新認證一次。

在USGBC看來，相比於靠前期一次性投入就容易獲得高分的新建專案， “建築投入運營之後的表現，才能直接證明LEED認證建築是否按照預期實踐了綠色設計。” 而有時候，這種綠色標準並不需要大規模的改造投入，反而在日常化的可持續探索中就可以實現。

2022年年初拿到亞洲範圍內首個LEED 4.1版“既有社群”金級認證的上海“匯龍新城”小區，就是一個“省錢”的認證案例。

上海麥當勞中國總部旗艦餐廳是內地首家獲得LEED鉑金級認證的餐廳。

這個小區建成於2002年，由上海地方國資背景的公司開發，專案地理位置不錯，但品質與周邊的頂級社群顯然有差距。此次能拿到LEED認證，主要靠的是改善社群綠化、修訂應急管理措施、體系化的節能減排改造、節水及迴圈用水，以及居民自行組織的社群舊物交換平臺等一系列小改進。而這些舉措，幾乎又能與LEED認證體系中的得分點對應，因而拿下了較高的分數。

綠色標準之所以首先流行於太古地產這樣的港資房企之間，除了理念的前瞻性外，還有來自資訊披露制度的壓力。

太古地產開發的北京頤堤港，2019年獲LEED建築鉑金級認證。

港交所集聚了大量房地產上市公司。從2012年起，港交所釋出的《ESG報告指引》就建議上市公司自主披露公司當年與環境（Environmental）、社會（Social）、公司治理（Governance）相關的重要資訊。目前，港交所已經強制要求這部分ESG內容與上市公司年報同步釋出。

對公司而言，工作和經營場所的綠色化，既可視作環境保護方向的亮點，也可視作重視社會責任、增加員工福祉的手段。在房企之外，諸如騰訊、阿里巴巴、萬國資料、京東這樣的技術企業，也在給資料中心、倉儲物流中心，乃至園區廠房等專案做LEED認證，

“目前香港的上市公司都在給自己的ESG報告尋找一些能寫故事的亮點，互相之間也有競爭壓力。各類綠色建築認證，恰好是可以量化證明其表現的方法。”王婧對《第一財經》YiMagazine表示。

以LEED為代表的國際綠色認證標準，都會將評定過程拆解為多個具體的方向、數十條環節和上百項要求，逐項打分，是非常量化的考核體系。這對於運營方、品牌方全方位理解“綠色”這個模糊的概念，本身就有好處。一個可以佐證的事實是：LEED AP的資質近年來在地產開發商、運營商和建築事務所中熱度持續提升，本質上也是從業者希望更加了解標準和打分制度的結果。

2018年，麥當勞中國曾提出聚焦綠色餐廳、綠色供應鏈、綠色包裝和綠色回收四大方向的可持續發展計劃。其中，“綠色餐廳”的部分正以中國市場上首個LEED“批量認證”方案推進。截至2022年3月，麥當勞中國獲得LEED各級別認證的“綠色餐廳”已達1200家，其中50%位於中國的二線、三線城市。

麥當勞中國對《第一財經》YiMagazine表示，過去餐廳的建造裝修標準與公司全球標準一致，“與LEED認證要求的最大差距，在於資料上的量化。比如某個面積的餐廳、某個檔次的排風量，需要滿足一定小時數的排風淨化才可以交付使用。”

為此，麥當勞中國不僅修訂了原先的標準，還對設計、建材和裝置的供應商做了多輪培訓。“並不是說他們原本不達標，而是我們要求他們學會使用LEED認證的邏輯和方式來做專案管理和資料計算。”這也進一步提升了供應商的資質水平，以及施工現場的管理要求。

李旭認為，基於能源、水等指標的“量化”管理優勢，往往也能反映在樓宇的運營資料上。“樓宇的持有者、管理者，對於這部分感受是最深的。他能看到，通過技術手段，能耗和碳排放有降低，財務報表上也有變化。”

麥當勞中國的預測是：到2022年年底，麥當勞中國獲得LEED認證的餐廳將達1800家，每年減排總計可達約6萬噸；每1000家綠色餐廳一年的節電總量，相當於減少二氧化碳排放超過3萬噸。

麥當勞浙江溫州五馬街餐廳是中國第800家LEED認證綠色餐廳。

但此次接受《第一財經》YiMagazine採訪的從業者普遍認為，對於建築的實際使用者，如公司人、物業及保潔人員，或者步入GUCCI和麥當勞門店的消費者，像LEED這樣的綠色認證不會帶來太多直觀感受上的差異，需要靠其他方法“補充證明”。

李旭手頭正在服務的一個專案，客戶就想通過WELL認證來強調設計方案中的體驗感。與LEED更關注建築本身、強調環保和可持續略有不同的是，WELL更多探索的是建築與使用者的健康福祉之間的關係，更關注“人”。

“印象比較深的是樓裡有獨立的母乳室，有沙發、有冰箱，可以獨立上鎖，也是照顧了職業媽媽對私密空間的需求。以前泵奶這樣的需求，可能只能去洗手間，不太衛生，自己感受也不好。”李旭說。

諸如星巴克這樣的大型品牌，也在探索“自定標準”的可能性。 2018年，星巴克與世界自然基金會（WWF）合作推出了自己的綠色門店開源框架，並從美國本土市場開始改造門店。2021年9月底，星巴克中國也在上海開出了這一體系下的國內首家綠色門店“向綠工坊”。

實際上，星巴克與USGBC早在2001年就有過合作，幫助後者探索了零售門店的綠色認證標準，並於2005年開設了第一家獲得LEED認證的星巴克門店。截至2021年年中，星巴克全球共有1600餘家符合LEED認證的門店，但這一進展要遠遠落後於它提出的“2025年要在全球建設和改造出1萬家綠色門店”的目標。

星巴克放棄成熟標準、自創新標準的原因之一，可能是其特許經營模式帶來的改造限制。而對於麥當勞中國來說，2017年被中信為首的財團收購20年的特許經營權，是門店大規模拿到LEED認證的基礎。

“不是所有的麥當勞，都能選址在一線城市的高標準商場或是寫字樓裡，尤其是現階段的新店，都在拓展低線市場，可能就開在一個縣城裡。雖然多數門店現在設定的認證目標是基線標準，但能保證所有門店都達到LEED的認證標準，是很不容易的。”王婧對《第一財經》YiMagazine表示。

麥當勞中國也迴應稱，目前公司約75%的LEED認證門店為最基礎的“認證級”，另有3家金級認證餐廳和一家位於上海總部內的鉑金級認證餐廳。此後，公司會“根據不同的業務發展需求，來推進麥當勞餐廳LEED認證的進展”。

消費者並不一定會認為一家拿到LEED認證的麥當勞或者一家更加綠色的星巴克有多特別，但對於一些大公司而言，類似“可持續發展”這樣的關鍵詞，在集團戰略中永遠可以成為亮點。

而對於更多已經從綠色改造和認證中嚐到甜頭的開發商來說，在認證中拿下鉑金級，甚至博得高分，已經成了新的目標。截至2021年年底，中國市場出現過4個在LEED認證中得分超過100分的鉑金專案，均是針對既有專案的運營成果認證。

李旭曾經參與過101分的北京環球金融中心專案認證。雖然為這個專案做了諸如冷機節能改造、更換LED光源、改進室外草坪噴灌方式之類的改造，但能拿到高分，主要還是因為“孩子本身是學霸”——這棟樓在2010年建成時，就是亞洲面積最大的LEED“結構及外立面”鉑金級認證新建專案。

“現在我接觸到的客戶，基本都是要爭奪鉑金的。就像考學校，既然能上大學，就要儘自己所能考最好的學校。不過，我也希望和客戶形成一個共識：如果是應試的話，可以考出很高的分數；但讓團隊在綠色運營方面有提升、讓樓宇有亮點，才是更理想的狀態。”

不過，這些綠色標準在誕生地正在遭受挑戰。2015年，一直專注於綠色建築的建築師諾曼·福斯特在哈佛綠色建築與城市中心的一場講座中也指出LEED的評估標準需要改進，“真正的綠色建築需要從更具廣度與更具歷史角度出發做設計。我們現在可以以另一個有趣的方式去衡量這些指標，比如：可以觀測人進入建築環境後血液迴圈的變化，以及用技術手段去測量建築與自然的互動。”——相比符合某項綠色標準，他們主張更負責任的建築實踐。

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